【物流園區】推薦權威研究報告：《第六次全國物流園區（基地）調查報告》（2022）
來源：高新院 achie.org 日期：2022-12-19 點擊：次
為全面掌握我國物流園區建設運營情況，及時發現發展中面臨的突出問題，分析研判未來趨勢，推動物流園區高質量發展，支撐構建新發展格局，中國物流與采購聯合會、中國物流學會在2006年以來五次調查的基礎上，于2022年組織開展了第六次全國物流園區（基地）調查。
納入本次調查的對象，同時符合以下3個基本條件：（1）署名為物流園區、物流樞紐、物流基地、物流中心、公路港、鐵路港、物流港、無水港等的企業（單位）；（2）園區占地面積在150畝（0.1平方公里、即10萬平方米）及以上，具有政府部門核發的用地手續；（3）園區有多家企業入駐，能夠提供社會化的物流服務。規劃、在建及運營的物流園區均在調查范圍內，調查數據截止日期為2021年年底。
按照以上調查范圍及標準，本次調查共收到2600多份調查問卷，經逐一反復篩選梳理，最終確認2553個物流園區作為本次報告的基礎數據。通過對調查數據和信息系統的定量和定性分析，并充分吸收地方政府、行業協會、重點物流園區和企業代表及專家意見，最終形成本報告。
本報告區域劃分參照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》四大經濟區域的劃分方法。即東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校?；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個?。晃鞑康貐^包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。
本次調查得到了國家發展改革委及各地發展改革部門、行業協會及園區運營主體企業（單位）大力支持，調查工作的全面性、系統性和完整性較前五次均有較大提升。在此一并致謝。
我國物流園區發展速度較快，情況較為復雜，調查工作在有些方面還存在疏漏和缺失。歡迎提出意見建議，以便逐步提高調查工作質量。
一、規劃布局情況
?。ㄒ唬┤珖锪鲌@區總數達2553家，繼續保持較快增長態勢
經核實，全國符合本次調查基本條件的各類物流園區共計2553家，比2018年第五次調查的1638家增長55.9%。4年間，我國物流園區總數年均增長11.7%，增速總體上保持較快態勢。2006年-2022年歷次調查全國物流園區數量情況如圖1所示。
?。ǘ┻\營園區數量超過1900家，東部地區超八成園區已投入運營
在列入本次調查的2553家園區中，處于運營狀態（園區已開展物流業務）的1906家，占74.6%；處于在建狀態（園區開工建設但未開業運營）的395家，占15.5%；處于規劃狀態（園區已開展可行性研究但尚未開工建設）的252家，占9.9%。2022年調查物流園區建設狀態占比情況如圖2所示。
從區域分布來看，四大經濟區域運營園區占比均有不同程度提升。東部地區運營園區占比從2018年調查的75.7%提升至2022年的84.1%，提升了8.4個百分點；西部地區、東北地區運營園區占比分別為68.0%和77.8%，均提升了6.7個百分點；中部地區運營園區占比提升3.6個百分點至69.0%。2022年調查和2018年調查四大經濟區域物流園區數量及建設狀態情況如表1所示。
（三）江蘇、山東、廣東物流園區總數居前，中部地區園區數量增長較快
調查結果顯示，物流園區規劃布局與經濟發展程度密切相關。東部地區物流需求較為旺盛，物流園區總數和運營園區數量前三名分別為江蘇、山東和廣東，均地處東部。中西部地區承接產業轉移，物流園區建設速度明顯加快，河南、湖北、安徽等省份園區總數分別排在第四、第六和第七。東北地區物流園區建設相對平穩，與經濟發展水平有關。各省市區物流園區數量情況如圖3所示。
?。ㄋ模﹪椅锪鳂屑~承載城市規模效應顯現，平均運營園區數量高于非承載城市
《國家物流樞紐布局和建設規劃》(發改經貿〔2018〕1886號)依據區域經濟總量、產業空間布局、基礎設施聯通度和人口分布等，選擇127個具備一定基礎條件的城市作為國家物流樞紐承載城市。調查顯示，國家物流樞紐承載城市物流集聚、輻射和帶動作用顯著提升。在全國1906個已運營的物流園區中，有1145個分布在國家物流樞紐承載城市，平均每個城市運營園區數量為9.1個；有761個分布在非國家物流樞紐承載城市，平均每個城市運營園區數量為3.3個。
?。ㄎ澹?7.3%的園區周邊5公里內有高速公路出入口，24.2%的園區引入鐵路專用線
調查結果顯示，在建和運營的物流園區中，周邊5公里內有高速公路出入口的占比達到67.3%。其中，48.2%的園區緊鄰1條高速公路，15.3%的園區緊鄰2條高速公路，3.8%的園區緊鄰3條及以上高速公路。物流園區周邊5公里內高速公路情況如圖4所示。
在規劃政策的引導下，交通物流設施融合取得積極成效。調查結果顯示，在建和運營的物流園區中，24.2%的園區引入鐵路專用線，45.6%的園區內部或周邊5公里內建有鐵路物流基地（貨場）、港口碼頭或機場等貨運樞紐。其中，34.5%的園區內部或周邊建有鐵路貨物基地（貨場），13.7%的園區內部或周邊建有港口碼頭，5.9%的園區緊鄰機場。物流園區內部或周邊5公里內建有不同貨運樞紐占比情況如圖5所示。
?。┪锪鲌@區功能類型以綜合服務型居多，商貿服務型園區占比提升較快
《物流園區分類與規劃基本要求》（GB/T21334-2017）按照園區依托的物流資源和市場需求特征，根據服務對象和功能，將園區分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、口岸服務型和綜合服務型等5類。調查結果顯示，綜合服務型園區占比從2018年調查的60.6%下降至55.1%。電子商務的快速發展和居民消費的剛性需求，帶動了電商、冷鏈、醫藥、農產品等商貿服務型物流園區發展，商貿服務型園區占比從2018年調查的17.1%上升至23.8%，提升了6.7個百分點。2022年調查和2018年調查物流園區功能類型占比情況如圖6所示。
二、開發建設情況
（一）超六成運營園區實際占地面積小于0.5平方公里，東部地區物流用地偏緊
園區實際占地面積是指物流園區已開發并投入運營的土地面積。調查結果顯示，在投入運營的園區中，65.4%的園區實際占地面積小于0.5平方公里，27.3%的園區實際占地面積在0.5-5平方公里，7.3%的園區實際占地面積在5平方公里以上。與2018年調查相比，本次調查園區實際占地面積分布變化不大。2022年調查和2018年調查投入運營物流園區（以下簡稱“運營園區”）實際占地面積分布情況如圖7所示。
從區域分布來看，東部地區運營園區實際占地面積在0.1-0.5平方公里之間的比例為63.6%，高于2018年調查7個百分點。東部地區在2018年以后開業的園區中，超八成園區實際占地面積在0.5平方公里以下。西部地區運營園區實際占地面積較大，0.5-5平方公里和5平方公里及以上的園區占比均最高。東北地區運營園區實際占地面積分布結構有所調整，0.5-5平方公里的園區占比較2018年調查增長1倍多。2022年調查和2018年調查四大經濟區域運營園區實際占地面積分布情況如表2所示。
?。ǘ┻\營園區規劃面積平均完成率達八成，其中56.6%的運營園區已全部完成規劃面積
規劃面積完成率是指園區實際占地面積占園區規劃面積的比例，是衡量園區開發建設進度的指標。本次調查結果顯示，運營園區規劃面積平均完成率為80.8%。其中，61.4%的運營園區已完成了當初規劃設計的90%以上，而規劃面積完成率不足50%的運營園區占比為18.4%。運營園區規劃面積完成率分布情況如圖8所示。
（三）物流運營面積占比進一步提升，近七成園區達50%以上
物流運營面積占比是指物流園區物流運營面積占園區實際占地面積的比例。物流運營面積指園區內已投入運營使用的物流設施總占地面積，包括碼頭、鐵路專用線、道路、庫房、堆場、雨棚、月臺、流通加工場所、貨車停車場、裝卸搬運場地、信息服務用地等，不包括生活配套和商務配套用地。本次調查結果顯示，運營園區平均物流運營面積占比為64.6%，比2018年調查的58.8%提升5.8個百分點。其中68.6%的運營園區符合《物流園區服務規范及評估指標》（GB/T 30334-2013）（以下簡稱《規范》）物流園區物流運營面積占比不得低于50%的要求。2022年調查和2018年調查運營園區物流運營面積占比分布情況如圖9所示。
?。ㄋ模┪锪鲌@區平均實際投資總額增加，近半數園區在5億元以上
園區實際投資總額指園區內已用于建造和購置資產的總投入額。調查結果顯示，實際投資總額在5億元以下的園區占比為48.8%，比2018年調查下降4.7個百分點；實際投資總額在10億元以上的園區占比從2018年調查的25.9%上升至2022年的31.6%。2022年調查和2018年調查物流園區實際投資總額分布情況如圖10所示。
?。ㄎ澹┻\營園區平均投資強度為156.5萬元/畝，東部地區投資強度最高
物流園區投資強度是指園區實際投資總額與園區實際占地面積的比值。調查結果顯示，運營園區平均投資強度為156.5萬元/畝。其中，投資強度在100萬元~200萬元/畝之間的園區占比最大，為34.6%；還有6.3%的園區投資強度在400萬元/畝及以上。運營園區投資強度分布情況如圖11所示。
從區域分布來看，東部地區運營園區平均投資強度最高，為190.0萬元/畝，分別是中部地區、西部地區、東北地區運營園區的1.33倍、1.56倍和1.50倍，四大經濟區域運營園區平均投資強度如圖12所示。
從不同類型園區來看，在投入運營的園區中，口岸服務型園區平均投資強度最高，為213.9萬元/畝；其次是商貿服務型園區，平均投資強度184.9萬元/畝；貨運服務型和生產服務型園區平均投資強度較低，均不足130萬元/畝。在投入運營物流園區中，不同類型園區平均投資強度如圖13所示。
（六）智慧物流發展水平有所提升，發展不平衡、不充分問題依然存在
物流園區智慧物流投入是指在本園區范圍內，用于園區綜合信息服務平臺、信息化軟件及設備、智能物流裝備和技術等方面的累計投入額，與園區實際投資總額的比例，可以在一定程度上反映出園區智慧物流發展水平。調查結果顯示，運營園區智慧物流投入占實際投資總額的平均值為9.2%。其中，智慧物流投入占比在5%以下的運營園區從2018年51.1%下降至47.8%，智慧物流投入占比在20%及以上的運營園區則從2018年的10.2%上升至16.8%。2022年調查和2018年調查運營園區智慧物流投入占比分布情況如圖14所示。
從區域分布來看，東部地區運營園區智慧物流發展水平相對較高，平均智慧物流投入占比為10.4%，較2018年調查提升了1.6個百分點；西部地區、東北地區運營園區智慧化發展水平相對滯后，平均智慧物流投入占比分別低于全國平均水平0.4和0.9個百分點。2022年調查和2018年調查四大經濟區域運營園區平均智慧物流投入占比如圖15所示。
從不同類型園區來看，在投入運營的園區中，商貿服務型園區平均智慧物流投入占比從2018年調查的7.7%增長至9.8%，智慧物流發展水平提升較快?？诎斗招汀⒇涍\服務型、生產服務型平均智慧物流投入占比增速均慢于綜合服務型。2022年調查和2018年調查運營園區中，不同類型園區平均智慧物流投入占比如圖16所示。
三、服務功能情況
?。ㄒ唬┻\營園區存儲面積穩步提升，高標存儲設施建設初見成效
園區存儲面積指園區已建成的庫房建筑面積和堆場面積之和，是反映園區存儲服務能力的重要指標。調查結果顯示，運營園區平均存儲面積為35.0萬平方米，比2018年調查的32.5萬平方米增長7.7%。其中，存儲面積5萬平方米以下的運營園區占比明顯下降，由2018年調查的27.4%下降至20.5%；10-50萬平方米的運營園區占比則由36.7%上升至41.8%。2022年調查和2018年調查運營園區存儲面積分布情況如圖17所示。
從區域分布來看，東部地區運營園區存儲面積為46.0萬平方米，分別是中部、西部和東北地區的2.07倍、1.21倍和2.95倍，存儲能力明顯高于其他地區。四大經濟區域運營園區平均存儲面積如圖18所示。
從不同類型園區來看，在投入運營的園區中，綜合服務型園區平均存儲面積最高，接近40萬平方米。貨運服務型、生產服務型園區平均存儲面積較低，分別為20.6和29.5萬平方米。在投入運營的物流園區中，不同類型園區平均存儲面積如圖19所示。
隨著我國經濟轉型升級，物流園區存儲設施結構也發生了明顯變化。調查結果顯示，運營園區建有庫房、自動化庫房、保稅庫房、冷藏冷凍庫房、大宗散貨堆場、集裝箱堆場的園區比例分別為92.7%、29.3%、17.9%、36.6%、53.2%和40.0%，運營園區建有不同存儲設施的占比情況如圖20所示。
在建有自動化庫房的運營園區中，28.4%的園區自動化庫房面積在2-5萬平方米之間，34.0%的園區自動化庫房面積在2萬平方米以下。運營園區建有自動化庫房的面積分布情況如圖21所示。
在建有冷藏冷凍庫房的運營園區中，37.1%的園區冷藏冷凍庫容積在5萬立方米及以上，21.3%的園區冷藏冷凍庫容積在2-5萬立方米之間，還有41.6%的園區冷藏冷凍庫容積在2萬立方米以下。運營園區建有冷藏冷凍庫的容積分布情況如圖22所示。
?。ǘ┻\營園區進出貨運車輛明顯增加，業務輻射范圍顯著擴大
調查結果顯示，運營園區高峰日平均進出貨運車輛數為937輛（次），較2018年調查的365輛（次）增長了156.7%。其中，東部地區高峰日平均進出貨運車輛數最多，為1162輛（次）；東北地區高峰日平均進出貨運車輛數最少，為357輛（次）。四大經濟區域運營園區高峰日平均進出貨運車輛數量情況如圖23所示。
調查結果顯示，運營園區業務通達全國（即輻射全國31個以上省份）的占比大幅提升，達到了26.7%，比2018年調查增長了10.1個百分點。但仍有37.9%的運營園區輻射范圍在10個省份及以內，與2018年調查基本保持一致。此外，“一帶一路”建設的深入推進，拓展了物流園區發展新空間，約14.1%的運營園區組織開行了國際貨運班列、班輪、航班或班車。2022年調查和2018年調查運營園區國內業務輻射范圍分布情況如圖24所示。
?。ㄈ┻\營園區平均配送半徑161公里，近半數園區配送網點在50個以上
調查結果顯示，在開展配送業務的運營園區中，平均配送半徑為161公里，45.6%的運營園區配送網點超過50個。運營園區配送網點數量分布情況如圖25所示。
（四）六成以上的運營園區建有公共信息平臺，平臺服務功能有待提升
調查結果顯示，約64.4%的運營園區搭建了物流公共信息服務平臺。從服務功能來看，主要集中在信息發布、物業管理、貨物跟蹤、數據交換等方面，支付結算、運力交易、物流保險、融資服務、增值信息服務功能實現的較少。運營園區物流公共信息服務平臺功能情況如圖26所示。
從信息服務平臺功能數量來看，超過一半的園區信息平臺服務功能數量不超過4項，信息平臺建而不聯、聯而不通現象依然存在。但也有一部分物流園區在物流公共信息服務平臺建設上取得了新進展，信息平臺服務功能數量在10項及以上的園區占比從2018年調查的11.6%上升至14.0%。2022年調查和2018年調查運營園區物流公共信息服務平臺服務功能數量分布情況如圖27所示。
?。ㄎ澹┻\營園區服務種類豐富多樣，增值服務、配套服務有待拓展
調查結果顯示，園區服務主要集中于存儲、運輸、配送、轉運等傳統業務領域，開展這些業務的園區占比均超過80%；貿易、信息服務等業務也是園區拓展服務范圍的重要領域，約60%的園區開展了這兩項業務。運營園區主要服務種類情況如圖28所示。
從增值服務來看，可提供綜合物流與供應鏈解決方案、設施設備租賃服務的運營園區占比較高，分別為42.9%和39.3%；貿易代理、代理采購、保險、保價運輸等業務快速發展，可提供這些服務的運營園區占比均超過了20%；保理、提單質押、保兌倉等創新金融物流業務拓展相對緩慢，可提供這些服務的運營園區占比均在10%左右。運營園區增值服務種類情況如圖29所示。
從國際物流服務來看，可提供報關、報檢、國際運輸服務的運營園區占比稍高，分別為20.7%、19.7%和19.4%；可提供海外倉服務的運營園區占比最低，僅為7.7%。運營園區國際物流服務種類情況如圖30所示。
從園區基礎配套服務來看，一半以上的運營園區具有停車、辦公服務、物業和餐飲服務功能。運營園區基礎配套服務種類情況如圖31所示。
從政務服務來看，市場監管、公安占比稍高，分別為32.3%和31.1%；交通、稅務、郵政分別為27.0%、24.4%和23.2%。運營園區政務服務種類情況如圖32所示。
四、運營管理情況
?。ㄒ唬┻\營園區平均運營時間為7.3年，超七成園區在2011-2020年開業
調查結果顯示，運營園區平均運營時間為7.3年（截止時間為2021年12月31日）。其中，在“十三五”期間開業運營的園區占比最高，為40.3%；其次是在“十二五”期間開業運營的園區，占比為31.9%；還有5.5%的運營園區在2006年1月1日前開業運營。運營園區開業運營年份分布情況如圖33所示。
?。ǘ┢叱梢陨衔锪鲌@區管理以企業為主，委托第三方管理園區開始興起
調查結果顯示，74.5%的物流園區運營管理主體為企業自主，20.0%的物流園區由政府設立管委會管理。值得注意的是，委托第三方專業運營管理機構管理園區開始興起，達到4.8%。物流園區運營管理方式如圖34所示。
?。ㄈ┻\營園區平均入駐企業268家，物流產業生態圈不斷豐富
調查結果顯示，運營園區平均入駐企業數為268家。其中，48.3%的運營園區入駐企業數量在50家以內，7.0%的運營園區入駐企業數量在800家及以上。運營園區入駐企業數量分布情況如圖35所示。
從區域分布來看，東部地區、西部地區運營園區平均入駐企業數量分別為310家和292家，高于全國運營園區入駐企業平均數。中部地區、東北地區運營園區平均入駐企業數量分別為202家和184家，低于全國運營園區入駐企業平均數。四大經濟區域運營園區平均入駐企業數量如圖36所示。
從園區類型來看，商貿服務型園區平均入駐企業數量最高，為461家；其次是綜合服務型園區241家；貨運服務型園區為92家，遠低于其他類型園區。在投入運營的物流園區中，不同類型園區平均入駐企業數量如圖37所示。
從入駐企業類型來看，94.3%的運營園區有物流企業入駐，其中第三方物流企業、快遞企業的占比較高，A級物流企業也有一定比例。此外，70.8%的運營園區有商貿企業入駐，53.7%的運營園區有電商企業入駐，部分運營園區還入駐有加工制造企業、信息平臺類企業、世界500強、金融保險類企業，物流園區生態體系不斷豐富。運營園區入駐企業類型情況如圖38所示。
（四）流轉商品結構整體保持穩定，流轉居民消費品園區占比略有提升
調查結果顯示，運營園區平均流轉6種商品品類，流轉商品結構與2018年調查基本保持一致。其中，流轉水產品、食品、農副土特產品、郵件快遞、藥品等居民消費品的運營園區占比有所提升；流轉化工品、機械、家居建材、車輛、?；返壬唐返膱@區占比則出現了不同程度的下降。運營園區流轉商品品類占比情況如圖39所示。
?。ㄎ澹┻\營園區平均物流強度約500萬噸/平方公里/年，東部地區集約化程度較高
物流強度是指物流園區年貨物吞吐量與實際占地面積的比值，是衡量園區運營效率的核心指標。調查結果顯示，運營園區平均物流強度為500.8萬噸/平方公里/年，比2018年調查404.6萬噸/平方公里/年增長23.8%。其中，14.5%的運營園區物流強度突破了1000萬噸/平方公里/年，比2018年調查增長4.2%；18.5%的運營園區物流強度不足100萬噸/平方公里/年，比2018年調查下降了9.5個百分點。2022年調查和2018年調查運營園區物流強度分布情況如圖40所示。
從區域分布來看，東部地區運營園區運營效率最高，平均物流強度達到了570.5萬噸/平方公里/年，分別是中部、西部和東北地區的1.14倍、1.38倍和1.43倍，四大經濟區域運營園區平均物流強度如圖41所示。
從不同類型園區來看，在投入運營的園區中，綜合服務型園區平均物流強度達到550.2萬噸/平方公里/年，其次是口岸服務型園區500.1萬噸/平方公里/年，商貿服務型園區平均物流強度最低，為398.8萬噸/平方公里/年。投入運營的物流園區中，不同類型園區平均物流強度如圖42所示。
?。┻\營園區物流業務收入分化明顯，近一半園區達4億元以上
調查結果顯示，15.2%的運營園區物流業務收入超過32億元，經營業績成效顯著。9.6%的運營園區物流業務收入在16~32億元之間，12.8%的運營園區物流業務收入在8~16億元之間，11.4%的運營園區物流業務收入在4~8億元之間，運營園區物流業務收入超過4億元的占比接近一半。運營園區平均物流業務收入分布情況如圖43所示。
（七）園區運營管理單位收入以物業和物流業務為主，收入來源呈現多元化趨勢
本次調查結果顯示，在投入運營的園區中（不包括政府管委會管理的園區），近七成園區運營管理單位收入以物業和物流收入為主。其中，51.3%的園區運營管理單位物業和物流收入之和占總收入的比例超過了90%以上。運營園區運營管理單位物業和物流收入占比分布情況如圖44所示。而隨著越來越多園區運營管理單位介入供應鏈和產業鏈，收入來源呈現多元化，29.9%的園區運營管理單位從事商品貿易，11.1%的園區開拓了金融物流業務，52.1%的園區有其他收入來源。
五、社會貢獻情況
?。ㄒ唬┪锪鲌@區成為就業穩定渠道，平均提供就業崗位超3700個
在經濟下行壓力加大的情況下，物流就業崗位的包容性和靈活性，使物流園區成為就業蓄水池、穩定器。調查結果顯示，運營園區平均就業人數為3712人。從區域分布來看，東部地區運營園區平均就業人數最高，為4379人；而中部地區、西部地區、東北地區運營園區平均就業人數分別為3135人、3561人和2401人，均低于全國平均水平。四大經濟區域運營園區平均就業人數如圖45所示。
?。ǘ┪锪鲌@區成長為價值創造高地，運營園區平均勞動生產率達57.6萬元/人/年
勞動生產率是指物流園區年物流業務總收入與園區物流從業人員數的比值，是衡量平均每個物流從業人員產生價值的指標。調查結果顯示，運營園區平均勞動生產率為57.7萬元/人。其中，園區勞動生產率在20萬元-40萬元/人/年、40萬元-80萬元/人/年、80萬元-160萬元/人/年之間的比例分別為22.6%、22.1%和21.9%。運營園區勞動生產率分布情況如圖46所示。
從不同類型園區來看，在投入運營的園區中，生產服務型、口岸服務型園區平均勞動生產率較高，分別為81.6萬元/人/年和78.3萬元/人/年，而貨運服務型、商貿服務型和綜合服務型園區勞動生產率相差不大。投入運營的物流園區中，不同類型園區平均勞動生產率如圖47所示。
?。ㄈ┪锪鲌@區加快新能源推廣應用，近四成園區設置了充電樁
碳達峰、碳中和全面融入經濟社會發展，倒逼園區加快綠色物流發展。約50.1%的運營園區至少使用了充電樁、加氣站和太陽能光伏中的一種。其中，使用充電樁的園區占比最高，達到39.2%，比2018年調查增長了約124%。2022年調查和2018年調查運營園區新能源使用情況如圖48所示。
六、物流園區發展面臨的主要困難和問題
（一）支持性政策不足
調查結果顯示，超過50%的園區認為支持性政策不足制約園區發展，排在所有問題的第一位。近年來，國務院及各有關部門出臺了多個政策文件支持物流業高質量發展，園區在設施建設、減費降稅、用地保障等方面得到了一定政策支持。但由于物流園區土地占用面積大、投資強度低、稅收貢獻少，地方政府對投入資源扶持物流園區發展缺乏內生動力；同時，園區各管理部門間管理體制和機制不同，政策兌現協調性不足，導致優惠政策落地難、限制多，與物流園區的實際感受有一定差距。
（二）物流用地供應緊缺
調查結果顯示，全國約43.1%的園區認為土地資源制約物流園區發展。一方面，以中心城市和城市群為主要空間形態的新型城鎮化吸引人口向東部地區和中西部省會城市等經濟發達地區流動，刺激了城市物流用地需求增長。另一方面，城市物流用地供給逐年縮減、城區物流設施拆遷、老舊倉庫設施改造升級費用高、閑置廠房改造難度大等原因，也造成了高質量物流設施供給不足。四大經濟區域物流園區對土地資源限制園區發展的認可程度如圖49所示。
（三）配套設施不完善
近年來，越來越多的城市選擇將物流園區疏解外遷，為改善城市環境和產業升級騰出空間。但外遷物流園區多數位于城市邊緣地帶，城市基礎設施建設相對滯后，不僅供電、供水、供氣、排水、通信等生產配套設施不夠完善，餐飲、交通、住宿等生活服務設施也較為薄弱，給物流園區生產經營活動和工作人員生活出行帶來不便。調查結果顯示，34.7%的園區認為配套設施不完善成為制約園區發展的主要因素，其中西部地區對配套設施的需求更加強烈。
?。ㄋ模﹫@區運營成本高企
調查結果顯示，約33.1%的園區認為園區運營成本高企制約物流園區發展。一是俄烏沖突爆發造成石油等大宗商品價格飆升，大幅增加了物流企業和園區的生產運作成本；二是新冠疫情反復延宕，核酸檢測、病毒消殺、隔離停工等防疫成本也加重了園區運營負擔；三是人力資源成本較高，約32.2%的園區認為缺乏運營管理人才制約了園區發展，還有22.4%的園區認為招工難、用工難制約了園區發展。
?。ㄎ澹﹫@區營商環境有待優化
調查結果顯示，物流園區發展還存在一些政策障礙。如認為資金周轉困難、周邊道路不暢、稅費偏高、市場檢查過多、行政審批難等制約園區發展的比例分別為28.6%、22.1%、14.9%、10.6%和10.4%。同時有效需求不足、同質化競爭、創新驅動不足、設施水平不高、鐵路運力受限等問題，也是制約物流園區發展的重要問題。物流園區發展存在的主要問題如圖51所示。
七、物流園區未來發展預期、投資方向和發展措施
?。ㄒ唬┪锪鲌@區“十四五”期間發展預期
調查結果表明，物流園區對“十四五”期間發展前景總體保持積極樂觀。約11.9%的園區預期保持年均30%以上的增長速度，32.7%的園區預期年均增長保持在10%以上，56.0%的園區預期平穩發展，僅有1.3%的園區對未來發展信心不足，還有約2%的園區將異地搬遷或改行歇業。物流園區“十四五”期間發展預期如圖52所示。
?。ǘ┪锪鲌@區“十四五”期間投資方向
調查結果表明，物流園區“十四五”期間投資主要集中在物流基礎設施建設，65.6%的園區將新建倉儲配送設施，53.2%的園區將對現有設施改造提升，還有34.8%的園區將新建多式聯運轉運設施。物流園區“十四五”期間主要投資方向如圖53所示。
?。ㄈ┪锪鲌@區“十四五”期間發展措施
物流園區“十四五”期間發展措施集中在提高服務質量、擴大輻射區域、與上下游客戶建立更緊密關系、與各類產業深度融合等方面。物流園區“十四五”期間發展措施如圖54所示。
